土地選びのポイント

建築士の目線から見たら土地を買うときのポイントはココ!!

土地を購入しようと思った時、2〜3項目の限られた項目だけで土地を比較していませんか?もちろん重要なポイントがそこでその2〜3項目程度でも良いわけですが、最終的に候補地が2つから3つ程度に絞られたとき、これからご紹介するポイントを全てチェックしてみて良いと思われる土地に決断しましょう。

 

実は土地を購入することは非常に難しくチェックするポイントは山ほどあります。全てをチェック、比較していくと土地が絞れませんので、ある程度絞りこんだ段階で良いでしょう。

周辺環境のチェックポイント

土地選び,ポイント


1-1.利便性、周辺施設

生活必要施設は多くありますが、比較的利用頻度が高く、近くにあると便利な施設を確認しましょう。主婦目線でいくとやはり日常的に買い物に出かけなければいけませんので、スーパーが近いと便利ですよね。2世帯住宅で親が同居等の場合は、年配の方が住まわれる世帯は車を使わずにいける距離に家を構える事ができればより安心で便利ですね。

 

郵便局・銀行は日常的に使う施設ではないので、近くにあれば便利かな?と言った程度でしょう。近くになくてもあまりこだわる必要はないでしょう。またコンビニですが、店舗の移り変わりの多い施設でもあるので、今は地区にあってもそのうち違う場所に移転・・・なんて事も良くあるでしょう。しかし最近のサービスの充実ぶりを見れば近くにあれば便利な事は間違えありません。

 

公共料金の支払いからチケットの購入、ATMなど様々な機能を兼ね備えてますよね!

 


1-2.病院・診療所等

病院は老後の事を考えても子育て期間中を考えても利用頻度が高い施設です。子育て期間中は子供よく風邪を引いたり、幼稚園や学校から病気をもらって来たりするため、自分は健康でも子供を連れて行く回数が多いでしょう。

 

子供が病気をしていたらもちろん車で連れて行くでしょうから、近い場所になくても良いでしょうが、車で10分程度の所には病院、診療所があれば安心ですよね。特に頻度が高いのは内科・小児科・耳鼻咽喉科になるので、これらの診療施設があれば良いですね。

 

また子供が大きくなり自分たちの老後を考えると徒歩圏内にあればベストでしょうが、そんな土地は希ですので、病院までのバス停、駅が徒歩圏内にあれると良いですね。

 


1-3.幼稚園・学校区

幼稚園、保育園などはその年の募集人数によって入園できたり、できなかったりするので近くに無いと行けない施設ではないでしょう。しかし小学校区は重要なポイントです。気にしない人もいますし、一概には言えませんが教育がしっかりした評判の学校区に入れたいと思うのが一般的ではないでしょうか?また通学路の安全性なども考慮しておきたいところです.

 

 


1-4.通勤・通学路

通勤が車の場合は時間帯による渋滞情報、抜け道、距離、バスや電車を利用する場合は路線の本数、時間も見ておきましょう。

 

通学路は距離もありますが、一番は安全かどうかでしょう。小学生の間は通学路の間に危険な箇所がないか確認しましょう。気になるような箇所は実際に通学している人や近所の方に確認するしかありません。警察も交通事故などの件数は把握していますが、どの場所で何件おきたか・・と言った詳細な統計はとっていませんので問い合わせしても感覚てきな事でしか返答がもらえません。

 


1-5.駅・バス停など公共交通機関

通勤や通学に使う場合が多いでしょうから、その観点で近くにあるべきかどうかを判断しましょう。駅に近い場所は商業施設などが多く密集しており、準防火地域・防火地域に指定さている場合が多いため窓がコストアップするケースがあります。

 

日常的に駅を使わない場合は近さにこだわる必要は無いかもしれません。首都圏では徒歩10分圏内に地下鉄、私鉄、JR等何かしらの駅が近くにある場合がほとんどでしょうが。

 

 


実際の土地についてのチェックポイント

土地選び,ポイント


2-1.接道方向

道路か東西南北どの位置に接しているかを確認しましょう。道路がどの位置に接しているかで土地全体の駐車計画、建物配置計画、庭の計画の特徴がわかります。
詳しくはこちらから↓↓

 

土地選び,ポイント

道路の方位と建物配置
道路の接続位置によって土地の使い方が変わります


 


2-2.道路の幅と駐車計画

土地に接している道路の幅最低でも4m以上はできれば5m以上は欲しい所です。4mをきってくると駐車をするときに一回でバック駐車をすることが難しくなります。

 

前の道路が狭ければ狭いほど駐車難易度が高くなりますで、運転が苦手な奥様はできるだけ広いほうが良いですよね。

 


2-3.土地の形と大きさ

実際に建てる土地の大きさは、当然ですが実際の間取りの設計と大きく関係し合っています。土地全体の大きさは地価が高い都心付近では当然狭いですし、郊外に出れば広くなっていく傾向があります。

 

土地が狭いからと言って狭い家しか建てれない訳ではありません。逆もまたしかりで広い土地でも以外に大きい家が建てられなかったりもします。(これは建蔽率や容積率と言った建築の法律により所が大きいのです。)

 

プランニングの際に影響してい来るのは土地の大きさだけではありません、その形状にも大きく左右されてくるのです。同じ200uの土地でも10m×20mと5m×40mの土地では全くプランニングが変わってきます。

 

一番多いパターンですが、駐車場2台〜3台 4LDKを希望される場合は40坪〜60坪くらいの土地があれば比較的余裕のある設計が可能だと思われます。

 

土地の大きさが40坪を切ってくると駐車場の1台〜2台、3LDK〜4LDKと言った全体計画であればよいですが、上記のような計画の場合は少し厳しいと思われます。

 

あくまで一般的には程度の目安でしかありませんので、上手に設計すれば30坪の土地に駐車場2台 4LDKも十分可能なのです。そこはプロの腕の見せ所でしょうが、間取りを考える上での目安はこの程度だと言う事です。

 

2-4.日当たり・風通し

日当たり、風通しは現地にて確認するしかありませんが、将来的に南側や東側の土地がどうなるかと言うことを多少考えておく必要があります。現状で日当たり風通しが良いように感じても、もしかしたら将来南側にアパートや、3階建ての大きな家が建つ可能性もあります。

 

それは用途地域の指定など法的要素もありますが、現状田んぼ、畑として使われていて開けている場合、駐車場として使われている場合など大きな土地がまとまって空いている場合は注意をする必要があります。

 


2-5.用途地域と建坪率・容積率

土地情報を見ていくと用途地域と言う言葉が必ず記載されてあると思います。用途地域は行政がどの地域にどのような建物を建てるかを法律で制限している地域のことです。用途を指定しない地域(無指定地域)、都市計画区域外と言って正直何をどのような規模で建てても、好きにしてOKと言う地域などがあります。

 

一般の方が理解しようとするにはあまりにも複雑な法律なので検討している土地がどのような地域なのかは建築士の方や、宅建士に聞いた方が良いです。ですのでここでも割愛します(笑)

 

建坪率・容積率と言う言葉も必ず記載されているでしょう。これはその土地に建てることができる建物の規模の最大値を決めている数値になります。
詳しく知りたいかたはこちらをどうぞ↓↓

 

 

土地選び,ポイント

建蔽率・容積率の基本
最も重要で基本的な法律をしっておきましょう


 


2-5.地盤情報

地盤の強さは実際に測ってみないと分からないのですが、ある程度予測することもできます。ことで役に立つサイトがあります。
ジャパンホームシールド(株)が運営している地盤サポートマップ http://www.jiban-portal.jp/ です。こちらはビジュアル的に分かりやすくできていますので
検討中の土地の地域が強い地盤が弱い地盤か大体の検討をつけることができます。

 

もし地盤が弱く補強が必要になる場合は調査した時の実際のデータによりますが、100万程度は費用がかかると考えておきましょう。もし支持地盤と言って堅い地盤の層が15メートルなど深い場所にある場合は200〜300万かかるケースもあります。

 

地盤が弱くても補強すれば問題なく建てることができるのですが、どうしても費用面が大きな負担になると言うことです。

 

2-6.ハザードマップ

建築予定のハザードマップを確認しておきましょう。万が一の場合はの被害予想などを把握した上で土地購入を検討したい物ですね。先ほどの地盤サポートマップでも様々な情報が見ることができるのですが、行政(市町村)が情報を提供しているところが多いです。「ハザードマップ ○○市」と入れると出てくるでしょう。土砂災害、洪水、高潮などの情報、避難場所の情報提供などをしています。

 

土地を買った後も避難場所を再確認するた為に使うかもしれいないサイトですね。

 

2-7.土地に関わる隠れた問題点

費用面の話になるのですが、ぱっと見ただけでは分からないけど、いざ建築をしようとすると建築のために余分な費用がかかるケースがあります。分かりやすいの前の道路がせまく、大型の工事車両が進入できない場合などです。その他隠れた費用を見分けるためにはこちらをどうぞ↓↓

 

 

土地選び,ポイント

土地にかかる隠れた費用
その土地はプロにしか分からない隠れた費用がかかる可能性も


 

 


建築地を決断するときの心構えとは

土地選びはその後の生活そのものを表しています。どのような土地が必要なのかはその人達次第ですので、どんなライフスタイルを想像しているのか、何が自分たちにとって重要なのかをしっかり頭に描いておきましょう。

 

はっきり言って色々なお客様を見てきましたが、どのような人にとっても100点の土地に巡り合えることは極めて稀です。(立地・日当たり・価格・学校区などなど・・・)

 

100点の土地に巡り合えればそれは本当にラッキーですが、どの土地も一長一短があるものです。比較検討する上で、何が一番重要なのかをしっかりと信念を持って選んでいかないと、後悔してしまうケースが多いように思います。

 

逆に絶対に譲れない項目があり、そこに関しては100点、他の項目は60点だとしても、きちんと信念を持って選んだ土地であれば満足して住まわれているケースが多いです。

 

 

何度も言うようですが、100点の土地はまずありません。優先順位、譲れないポイントこれをしっかり持って選ぶ事!これが一番重要です。

 

100点の土地を探してあれこれ選ぶと、そのうち誰かに買われてしまいます。不動産は一点ものです。ある程度比較検討はもちろん必要ですが、自身にとって最も重要視している項目が一番良い土地を選びましょう。

 

間取りのポイント土地選びの最大のポイント!!

優先順位を明確にして土地を選ぶ!100点の土地は無!

 


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